Bisnis, properti

Investasi Properti

ilustrasi-investasi-properti-140528-andriSalah satu kata yang sangat menyesatkan yang sering dikatakan manajer investasi saat menjual produknya adalah “barang ini harganya selalu naik” Contoh kasusnya adalah properti. Saat saya membeli sebuah buku mengenai properti. Saya membaca dan mendapatkan buku itu menyatakan berkali-kali bahwa harga properti itu pasti naik. Benarkah harga properti pasti naik? Tentunya bila kita tanya ke agen properti, mereka akan memberikan sejuta alasan kenapa properti masih merupakan sebuah investasi yang luar biasa. Dan saya tidak mengatakan bahwa properti itu investasi yang buruk. Saya hanya ingin menekankan bahwa kata “pasti” dalam sebuah penawaran investasi harus kita simak sebagai “secara historis”. Artinya bila orang berkata “Emas itu selalu naik” kita sebagai pendengar yang berpengetahuan harus melihatnya sebagai “Emas itu secara historis naik”. Tentunya bukan berarti secara historis naik kita sudah pasti untung. Diperlukan yang namanya skill dan penelitian lebih untuk mendapat untung dari sebuah investasi. Apakah emas akan naik terus? apakah investasi emas tidak mungkin rugi? Jawabannya tidak ada yang tahu. Professor dari Yale Robert shiller memprekdisikan dalam bukunya irrational exuberance pada tahun 2005, kehancuran pasar properti di Amerika karena alasan bahwa harga rumah di Amerika telah meningkat 6 sampai 9 kali diatas Median, bahkan return properti di adjust dengan inflasi di Amerika mencapai kerendahan 1%/tahun. 3 tahun kemudian tahun 2008 kita tahu apa yang terjadi pada industri real estate di Amerika. Apakah return dari properti itu benar-benar menggiurkan seperti yang terlihat dimukanya. Bila kita ambil contoh sederhana, harga tanah di daerah Sudirman dan Kuningan menurut artikel di sini telah mencapai 60 juta-an pada tahun 2012, sedangkan pada tahun 1990 harga tanah di daerah tersebut masih berkisar antara 500 ribu sampai 5 juta/meter. Bila dihitung secara asal-asalan kita bisa melihat pertumbuhan dari 5 juta ke 60 juta adalah dua belas kali lipat atau 1200% dalam 20 tahun. Bagaimana orang tidak tergiur melihat angka ini, tak aneh orang-orang suka sekali berinvestasi di properti. Untuk menghitung return secara lebih tepat mari kita adjust dengan inflasi. Menggunakan data dari Badan Statistik Indonesia saya mengambil rata-rata inflasi sejak tahun 1980 sampai tahun 2013. Hasil perhitungannya adalah 11.1456% untuk 33 tahun terakhir. Menggunakan data ini maka saya mengdiskon uang senilai 60 juta rupiah dengan periode 23 tahun dan inflasi 11.1456%. Hasilnya adalah Rp 5,279,939.00 Dari angka ini kita lihat return sebenarnya dari investasi ini adalah (Rp 5279939 – Rp4000000)/Rp4000000 =31.9%. Dan bila nilai ini kita bagi 23 tahun maka return dari investasi properti sejak 23 tahun yang lalu adalah 1.39%/tahun. Saya pun mencoba sekali lagi menghitung seandainya kita beruntung mendapat harga tanah 2 juta per meter 23 tahun yang lalu, maka berapa keuntungannya sekarang. Menggunakan kalkulator saya sekali menggunakan cara yang sama dan mendapatkan hasil 7.13% per tahun. Saya pun menggunakan data lain yang juga berada di artikel tersebut. Yaitu harga tanah di depok pada tahun 2000 berkisar sekitar antara 10000rupiah/meter sampai 50000 rupiah/meter. Sekarang harganya sekitar 1.5 juta/meter. Mari kita gunakan kondisi yang sama buat menghitung return dari investasi di depok ini. Dengan mengdiskontokan harga sekarang maka kita mendapat Rp 379,744.00. Lalu dengan angka ini kita cari returnnya dah mendapat 295%/10 tahun atau 29.5%/tahun. Dari kedua data ini kita bisa membuat kesimpulan sederhana bahwa investasi properti merupakan sesuatu yang memerlukan keahlian tidak hanya asal beli pasti untung. Investor yang dulu memberi properti di Kuningan dan sudirman pada jaman “segitiga emas” dimana harga properti daerah sana mahal luar biasa, nyatanya tidak mendapat keuntungan yang signifikan berbanding dengan mereka yang investasi di daerah perkotaan yang 10 tahun lalu masih belum populer,
Iklan
Standar

Tinggalkan Jejak Dengan Menulis Komentar

Isikan data di bawah atau klik salah satu ikon untuk log in:

Logo WordPress.com

You are commenting using your WordPress.com account. Logout / Ubah )

Gambar Twitter

You are commenting using your Twitter account. Logout / Ubah )

Foto Facebook

You are commenting using your Facebook account. Logout / Ubah )

Foto Google+

You are commenting using your Google+ account. Logout / Ubah )

Connecting to %s